Alquileres en pandemia: la oferta comienza a bajar y tensa los precios tras los ajustes del confinamiento

Alquileres en pandemia: la oferta comienza a bajar y tensa los precios tras los ajustes del confinamiento

MARÍA HERNÁNDEZ

Madrid

GABRIELA GALARZA | EMILIA G. MORALES

DATOS

Actualizado Jueves, 30 diciembre 2021 – 01:06

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La pandemia irrumpió en el mercado del alquiler justo cuando su actividad se consolidaba en España. En el país de los propietarios por excelencia, el arrendamientos había logrado hacerse un hueco ante las dificultades de cada vez más personas para acceder a un crédito hipotecario. Sin embargo, el coronavirus frenó toda esa expansión y sacudió el tablero de caseros e inquilinos de tal forma que sólo ahora, casi dos años después, empieza a normalizarse: sube la demanda, la oferta comienza a reducirse y acercarse a niveles cercanos a la era pre-covid y los precios vuelven a adentrarse en zonas de tensión.

La oferta ha sido una de las claves en la evolución del mercado desde el mes de marzo de 2020 y hasta finales de 2021. Las grandes ciudades vieron crecer de manera vertiginosa su stock de viviendas disponibles como consecuencia de la huida de población hacia la periferia y del trasvase de pisos turísticos al régimen de alquiler tradicional y todo eso se tradujo en una bajada generalizada de los precios.

Este comportamiento fue especialmente evidente en las ciudades más grandes y con más tensión en los alquileres. Madrid terminó marzo de 2020 con 5.565 viviendas disponibles y para noviembre de ese mismo año la cifra ya se había casi más que duplicado, hasta las 12.970 que se anunciaban en los principales portales inmobiliarios del país, según datos facilitados a EL MUNDO por Fragua by Atlas Real Estate Analytics. La tendencia comenzó a revertirse a comienzos de este año, en enero, cuando se contabilizaron 10.622 viviendas, y desde entonces la cifra ha ido disminuyendo progresivamente hasta las 6.753 que había el pasado mes de noviembre. En total, un 21,35% más que antes del estallido del Covid-19 que, trasladado a las rentas, ha supuesto un descenso del 6,17%, desde los 16,87 euros por metro cuadrado que se pagaban en la capital en marzo de 2020 hasta los 15,83 euros que costaba en noviembre.

La gráfica es similar en las grandes ciudades españolas en las que las tensiones se han acentuado en los últimos años. En Zaragoza la oferta ha subido un 12% desde el inicio de la pandemia frente a un 7% en el descenso de los precios; en Palma, el stock disponible creció un 40% y las rentas se abarataron un 10%, y en Sevilla, la oferta subió un 16% y los precios se han reducido un 5,31%.

«Hay dos tendencias que han provocado el aumento de oferta de manera generalizada. Por un lado, el paso de pisos de alquiler vacacional a alquiler tradicional», apunta Alejandro Bermúdez, CEO de Fragua by Atlas Real Estate Analytics. «Dado que la liquidez se congeló los primeros meses de pandemia, la oferta aumentó de manera notoria provocando una bajada de los precios que afectó fundamentalmente al centro de las grandes ciudades. De hecho, en zonas metropolitanas, las rentas no bajaron de precio. Y por otro lado, el sector inmobiliario ha demostrado ser uno de los que mejor han soportado el impacto de la pandemia, convirtiéndose en valor refugio de muchos inversores, lo que ha disparado la inversión y por tanto el producto disponible», añade.

Dos grandes ciudades rompen con la dinámica general: Málaga, que se ha convertido en uno de los puntos inmobiliarios que más interés suscita del mercado residencial español, y Barcelona, donde muchos expertos señalan el impacto de la ley que limita las rentas, no tanto en las rentas sino en la oferta.

En la Ciudad Condal, los precios han retrocedido un 6% desde el inicio de la pandemia, un descenso inferior al de otra gran urbe como Madrid, sin embargo, a diferencia de la capital madrileña, la catalana ha visto contraerse la oferta de viviendas disponibles un 26%, desde las 5.980 que había en marzo de 2020 hasta las 4.421 de noviembre de 2021.

«En Barcelona vemos los efectos negativos de la limitación de los precios del alquiler y las dotaciones de vivienda social: menos inversión y menos producto disponible. Los precios bajaron por el aumento de la oferta, si bien observamos que se ha reducido mucho la inversión en la ciudad, sobre todo producto de la incertidumbre y las dificultades legislativas», explica Bermúdez.

La norma en cuestión entró en vigor en septiembre de 2020 y obliga a congelar o bajar el precio de los alquileres en las zonas con «tensión» residencial de las 60 ciudades catalanas con más de 20.000 habitantes. Desde su aprobación, los expertos han puesto en duda su efectividad sobre las rentas y han advertido de la incertidumbre y de la inseguridad jurídica que genera entre propietarios e inversores. La ley se encuentra aún pendiente de que el Tribunal Constitucional resuelva el recurso que el propio Gobierno y el PP interpusieron contra la norma.

En Málaga, la oferta ha bajado un 16% desde el inicio de la pandemia, en contraposición al aumento del 14% en los precios, lo que corrobora que la ciudad andaluza se ha convertido en uno de los puntos de referencia del panorama inmobiliario español y en uno de los lugares que más interés suscita entre inversores y propietarios, grandes y pequeños.

«Málaga es un ejemplo de mercado muy resiliente y que está demostrando un gran vigor. Si bien también ha sufrido los efectos de los pisos turísticos, la ciudad es una de las grandes «beneficiadas» del teletrabajo y de que la población esté buscando una nueva casa para vivir. Estamos viendo en ella un mercado muy líquido y que está creciendo más rápido que el de ciudades hermanas como Sevilla», apunta Alejandro Bermúdez.

Sin embargo, el último verano ha supuesto un punto de inflexión, tanto para la oferta como para los precios, y desde el portal inmobiliario Idealista ofrecen algunas claves para contextualizar las razones del cambio. «Con el anuncio de la vuelta a las universidades, el fin de muchos de los ERTE, el teletrabajo convertido en una herramienta híbrida y la vuelta del turismo, la oferta empieza a disminuir de forma progresiva y esa reducción provoca que lentamente los precios se vayan tensionando», señalan.

De esta forma, las rentas encaran el final de año recuperando parte de las tensiones perdidas y apuntan a un 2022 en el que los precios volverán a subir. En la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) también auguran un encarecimiento para el próximo año. «Se está creando el caldo de cultivo para que los alquileres experimenten una subida de precios entorno al 5%. Esta subida afectaría a todas aquellas viviendas ofertadas en alquiler en el mercado, donde habría que añadir la subida del IPC (5,6% tasa anual del IPCA de noviembre) que está provocando que ya muchas rentas, en su revisión anual, se estén encareciendo», explica José Ramón Zurdo, director general de la firma.

Según su análisis, el aumento de la fiscalidad, los alquileres de mayor duración, la posible congelación de rentas e intervención de los precios por ley, las subidas de la inflación y el encarecimiento del coste de materiales de construcción son las principales causas que harán disminuir la oferta de viviendas en alquiler y aumentar las rentas en 2022.

Otro de los fenómenos que ha traído consigo la pandemia de coronavirus en lo que al mercado del alquiler se refiere es la llamada ‘mancha de aceite’, es decir, el desplazamiento de la población desde los centros de las ciudades hacia las afueras e, incluso, hacia los municipios y ciudades de la periferia.

Ese movimiento ha dejado tras de sí un aumento de la demanda en localidades cercanas a las grandes urbes y, como consecuencia, un aumento también de los precios o una disminución de la oferta. Es el caso de Rivas-Vaciamadrid (Madrid), donde el stock de viviendas disponibles entre marzo de 2020 y noviembre de 2021 se redujo un 18,7%, de acuerdo con los datos de Fragua by Atlas Real Estate Analytics. Y sin salir de la comunidad madrileña, en Las Rozas se ha registrado en ese mismo periodo un encarecimiento de las rentas del 10,17% y en Galapagar, del 4,38%.

En torno a Málaga, destaca la reducción de la oferta (-14,29%) y el aumento de los precios (+1,7%) en Benalmádena o en Rincón de la Victoria, donde el stock ha mermado un 23,7% desde el primer confinamiento mientras los precios han subido un 4,6%.

Cerca de Valencia resultan llamativos los casos de Paterna o Godella. En el primer caso, la pandemia ha contraído un 23,5% la oferta pero ha elevado un 29,7% los precios, lo que puede ser un indicador del aumento de la demanda en la localidad. En el segundo caso, las rentas se han incrementado un 44,7% desde marzo de 2020, frente a un stock disponible que se ha reducido en un 58,5%.